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                                                                                                                              <kbd id='4NdP50j3E'></kbd><address id='4NdP50j3E'><style id='4NdP50j3E'></style></address><button id='4NdP50j3E'></button>

                                                                                                                                      <kbd id='4NdP50j3E'></kbd><address id='4NdP50j3E'><style id='4NdP50j3E'></style></address><button id='4NdP50j3E'></button>

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                                                                                                                                                              <kbd id='4NdP50j3E'></kbd><address id='4NdP50j3E'><style id='4NdP50j3E'></style></address><button id='4NdP50j3E'></button>

                                                                                                                                                                      <kbd id='4NdP50j3E'></kbd><address id='4NdP50j3E'><style id='4NdP50j3E'></style></address><button id='4NdP50j3E'></button>

                                                                                                                                                                          新梦幻娱乐:地产集团边缘化 王健林详解万达“卖卖卖”逻辑

                                                                                                                                                                          2019-01-14 05:55 酷艾色新闻资讯中心

                                                                                                                                                                            1月12日,王健林说,万达已经不是房地产企业。

                                                                                                                                                                            万达集团转型不做住宅开发的房地产公司,早已不是新话题,近年来不断缩减的房地产收入占比也说明了这一点,但现在似乎已经达到了王健林心中的转型标准。

                                                                                                                                                                            王健林此次在万达集团的年度工作总结大会上还说,2018年,外界很多时候只看到他们在卖卖卖,但背后的逻辑却不易看破,“话又说回来,要是万达的买卖所有人都能看明白,那我们这些人就没价值了。”

                                                                                                                                                                            “对于其它现在没有竞争优势,今后也很难做到竞争优势的产业,要逐步有序退出。总之万达要瘦身,要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。”

                                                                                                                                                                            王健林不否认这些买卖背后的转型艰难,他说,这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的。

                                                                                                                                                                            在成立30周年时,王健林宣布万达集团已经不是房地产企业,地产集团就是为商管而存在。地产集团不被完全“取缔”,只是因为商业项目不可能完全离开住宅项目而独立发展,所以“地产集团还要存在,每年还要有几百亿销售额”。

                                                                                                                                                                            地产集团“边缘化”

                                                                                                                                                                            近年来的年度工作大会上,王健林发言时强调最多的就是转型,而且屡屡对外表示不再做住宅开发的房地产企业。

                                                                                                                                                                            到2019年1月12日,王健林表示,应该说万达已经不是房地产企业,而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。

                                                                                                                                                                            万达的地产集团,至此似乎已经完成了被“边缘化”的过程。

                                                                                                                                                                            观点地产新媒体查看数据了解,2018年,万达集团实际实现收入2512.7亿元,将其中已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去,万达2018年收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。

                                                                                                                                                                            其中,万达商管集团收入376.5亿元,租金收入328.8亿元,酒店管理公司收入14亿元,文化集团收入692.4亿元(其中影视公司收入580.6亿元,体育公司收入88.3亿元,宝贝王公司收入20.8亿元,文旅公司(不含转让文旅项目)收入2.7亿元)。

                                                                                                                                                                            地产集团收入540.2亿元,完成年计划105.8%,同比减少34.9%;回款610.4亿元,完成年计划的102.5%,同比减少3.3%。

                                                                                                                                                                            金融集团收入433.6亿元,完成年计划101%,同比增加28.6%;其它收入100.1亿元,完成年计划101.8%。

                                                                                                                                                                            据此,王健林指出,2018年万达服务业收入1609亿元,占总收入的75.1%,房地产收入仅占24.9%。

                                                                                                                                                                          来源:万达集团公布、观点指数整理

                                                                                                                                                                            从上述数据也可以看出,万达将租金收入划归为服务业收入,而且成为接替地产开发业务的一大收入来源。王健林介绍,2018年的服务业收入中,有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元,占总收入的15.3%。“这是集团收入中,我们最希望看到增长的部分,也是最可靠的部分。”

                                                                                                                                                                            他预期,再过几年,万达租金收入如达到千亿,单凭这一条,我们就能“任凭风浪起,稳坐钓鱼台”。

                                                                                                                                                                            很显然,王健林对于未来租金收入寄望极高。据其介绍,集团2018年租金收入328.8亿元,完成计划100.7%,同比增长28.8%,连续10年租金环比增长超过20%;租金收缴率100%。

                                                                                                                                                                            若按照以前20%增长率计算,万达的租金收入将在6年后接近千亿。不过王健林又透露,从今年起,租金收入增幅比前几年略低,但净租金增幅差不多。

                                                                                                                                                                            “2019年,万达集团计划收入2326亿元。其中,商管集团收入438.3亿元,包含租金收入386.2亿元。从今年起,租金收入增幅比前几年略低,但净租金增幅差不多。”他解释,未来租金收入增幅略低,原因在于轻资产项目增多,轻资产项目收入扣除所得税后就是利润,重资产项目租金虽然全归自己,但要扣除各种费用。

                                                                                                                                                                            但王健林相信,虽则增速减缓,但不变的结果是:“万达商管越往后,租金收入含金量会越高。”

                                                                                                                                                                            与备受重视的租金收入和商管集团相比,地产集团已从主营业务之一变为保证商管业务而存在的“陪衬”,之所以未被抛弃,似乎也只是因为商业项目本身带有住宅开发所致。

                                                                                                                                                                            王健林:“在这里我要强调,地产集团为了保证商管每年开业50个广场,每年还需要力争上10到15个重资产项目,地产集团不追求销售额,追求每年保多少万达广场开业,地产集团就是为商管而存在。”

                                                                                                                                                                            据王健林介绍,2018年,开业万达广场49个(不含转让资产项目);新增持有物业452万平方米,累计持有物业3586万平方米。

                                                                                                                                                                            “一是为了资本市场的需要,彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发,我们不能因为不做住宅舍弃项目。三是做轻资产,需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在,每年还要有几百亿销售额。”

                                                                                                                                                                            “卖卖卖”与轻资产

                                                                                                                                                                            对于转型方向,王健林说要聚焦优势产业。

                                                                                                                                                                            “对于其它现在没有竞争优势,今后也很难做到竞争优势的产业,要逐步有序退出。总之万达要瘦身,要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。”

                                                                                                                                                                            回看2017与2018年,万达的出售动作从来停止,从文旅城到海外资产、金融业务,或许就是王健林的“逻辑”。

                                                                                                                                                                            “只看到我们在卖卖卖,却没有看到我们还在投新的项目。话又说回来,要是万达的买卖所有人都能看明白,那我们这些人就没价值了。”

                                                                                                                                                                            在聚焦优势产业的同时,万达的轻资产转型也不轻松,“这种战略调整肯定不舒服,甚至是痛苦的。”

                                                                                                                                                                          出售资产列表

                                                                                                                                                                            被定义“已经不是房地产企业”的万达集团,2019年,计划收入2326亿元。

                                                                                                                                                                            其中,商管集团收入438.3亿元,其中租金收入386.2亿元;酒店管理公司收入15亿元;新开业万达广场43个(未含万达茂),其中轻资产29个。据称,2018年未达到开业50个广场,原因在于轻资产的个别投资方不像万达有执行力,这是轻资产带来的新课题。

                                                                                                                                                                            王健林表示:“过去计划模块管理只针对万达内部,从今年开始,计划模块要延伸到所有轻资产项目业主。从明年开始,每年开业计划要有富余量,至少增加10%,确保每年不低于50个广场开业。”

                                                                                                                                                                            2019年文化集团计划收入743.1亿元;地产集团收入521.9亿元,回款457亿元,竣工入伙497亿元;金融集团收入496.4亿元;万达其它公司收入101亿元。

                                                                                                                                                                            按照2019年的计划,万达地产集团的收入只减不增,品牌、管理输出为主的轻资产成重点。这与现时房地产行业降杠杆的趋势一致。

                                                                                                                                                                            “万达是强调轻资产为主,不是完全放弃重资产,是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。今年以后,新开业万达广场至少70%以上是轻资产,新开业酒店原则上全是轻资产。”

                                                                                                                                                                            王健林又说,万达目标是2020年完成企业转型。

                                                                                                                                                                            为什么折腾?

                                                                                                                                                                            王健林说,万达初始转型始于20年前,从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营,4年前集团又提出全面转型现代服务业,2018年,我们坚持转型见到明显效果。

                                                                                                                                                                            “万达为什么要从房地产转型?为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式?为什么折腾自己?”他抛出一串问句后解释道,“因为房地产行业有两个比较大的缺陷。”

                                                                                                                                                                            “一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品,即使比起汽车这样的耐用消费品,更新速度也慢得多。”

                                                                                                                                                                            “基于这两点原因,万达一定要坚决转型,发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。”王健林表示:“前两年对集团转型现代服务业,部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化,万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的认识更趋一致。”

                                                                                                                                                                            事实上,转型早已是房地产行业的潮流,不少企业给自己的定义也不再是单纯的房地产开发商。尤其在调控与市场皆不甚景气的2018年,更名也成一时潮流。只是很多企业依然以房地产为主业,而万达则将地产业务踢出了主业范畴。

                                                                                                                                                                            如万科于2012年转型“城市配套服务商”后,2018年3月再次表态,全面转型城乡建设与生活服务商。与万达一样,万科也更为突出“服务”的理念。

                                                                                                                                                                            此外,保利则在去年9月将“地产”二字去掉,理由为是为了体现公司多元化发展方向,进一步加快两翼业务市场化发展;龙湖中文名称也在同年6月更改为“龙湖集团控股有限公司”,标志着龙湖集团除了地产板块业务外,更加快多元化业务布局的决心。

                                                                                                                                                                            其余还有中骏、合景泰富、奥园等,无不为业务发展而去地产化,但与万达更为相似的或者要数绿地集团。2018年10月,绿地宣布改变过去以房地产为主业,大基建、大金融、大消费协同发展的“一主三大”的战略,重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

                                                                                                                                                                            从收入构成来看,绿地也不能算是一家纯粹的房地产企业。2018年三季报显示,期内,绿地房地产营收和基建业务营收几乎持平,分别为1041亿元和1009亿元,2018半年报中,基建的营收甚至一度超过地产。

                                                                                                                                                                            只是相较于上述转型企业,王健林似乎更早将转型付诸实践。

                                                                                                                                                                            “对大型企业来说,转型知易行难。前两天我看了一篇文章,说房地产转型是伪命题,那是因为他们转不了才这么说。不仅房地产行业,任何行业转型都不容易,转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。”他随即又表示,随着租金收入不断增加,新生现代服务业产业的成长,万达一定会越来越健康,运行越来越良好。

                                                                                                                                                                            王健林如是评价万达集团的转型:“其实现在说万达转型已经成功不算为过,因为万达收入结构已经改变,主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中,最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上,我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。”